Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [paged] => 2
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [paged] => 2
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => all
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 39
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1495
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (39)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 10, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 36459
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-05-31 15:49:40
                    [post_date_gmt] => 2023-05-31 13:49:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd (dit is onder het huidig recht geregeld in artikel 2 en 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)). Ook onder de Omgevingswet is vergunningvrij bouwen mogelijk. Van belang is eerst om te begrijpen dat de systematiek van vergunningen onder de Omgevingswet wijzigt.
De knip: de omgevingsplanactiviteit en technische bouwactiviteit
Onder de Omgevingswet is de activiteit bouwen onderverdeeld in een ruimtelijk en een technisch deel (de ‘knip’ genoemd), wat wil zeggen dat er voor bouwen twee vergunningen nodig zijn, namelijk:

 	
Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen, en;
 	
Een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit.

In artikel 5.1 lid 1 onder a en lid 2 onder a van de Omgevingswet is bepaald dat het verboden is om zonder benodigde omgevingsvergunning de hiervoor genoemde activiteiten te verrichten. Bij de omgevingsplanactiviteit worden de planologische aspecten van de activiteit bouwen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand). Bij de bouwactiviteit worden de technische eisen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het Bouwbesluit 2012).
Wanneer is bouwen nu vergunningvrij?
Zoals hiervoor besproken gelden er onder de Omgevingswet twee activiteiten die allebei getoetst moeten worden. Voor beide activiteiten moet dus beoordeeld worden of vergunningvrij kan worden gebouwd.
De Omgevingsplanactiviteit
Het wettelijk uitgangspunt is dat de omgevingsplanactiviteit (dat wil zeggen in strijd met het omgevingsplan of een daarin opgenomen verbodsbepaling) vergunningplichtig is. Het omgevingsplan bepaalt dus (op termijn, de bruidsschat regelt de overgangsperiode) welke planactiviteiten vergunningplichtig zijn of niet. Uitzondering hierop zijn de activiteiten die (i) zijn opgenomen in een landelijke lijst met vergunningvrije activiteiten en (ii) een lijst met vergunningvrije activiteiten opgenomen in de bruidsschat.

Op rijksniveau zijn de vergunningvrije activiteiten opgenomen in artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze lijst komt op veel vlakken overeen met de huidige regeling in Bijlage II Bor. Voor wat betreft de activiteiten die niet langer landelijk vergunningvrij zullen zijn, regelt de bruidsschat de regeling in de overgangsperiode, waarbij geldt dat een aantal activiteiten vergunningvrij zijn mits zij in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (artikel 22.27 Invoeringsbesluit Omgevingswet) en een aantal activiteiten die van rechtswege vergunningvrij zijn (artikel 22.36 Invoeringsbesluit Omgevingswet). Het is van belang om op te merken dat het bevoegd gezag in het omgevingsplan de regels van de bruidsschat kan wijzigen.
De bouwactiviteit
Het wettelijke uitgangspunt is dat (technische) bouwactiviteiten niet vergunningplichtig zijn, tenzij dit in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geregeld is. De vergunningplichtige activiteiten zijn geregeld in artikelen 2.25 en 2.26 van het Bbl. In artikel 2.27 Bbl zijn de uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Dit geldt bijvoorbeeld voor een dakkapel. Kortom een bouwactiviteit is vergunningvrij als de activiteit niet wordt genoemd in artikelen 2.25 of 2.26 van het Bbl, of indien deze activiteit daarin wel is genoemd is uitgezonder in artikel 2.27 van het Bbl.
Conclusie
Er wijzigt het nodige ten opzichte van de huidige regeling onder artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met Bijlage II van het Bor. Zo dient er voor zowel de omgevingsplanactiviteit als de bouwactiviteit beoordeeld te worden of het bouwen vergunningplichtig, of vergunningvrij is en is voor wat betreft de omgevingsplanactiviteit een deel decentraal overgelaten, waardoor de gemeente op lokaal niveau kan beslissen of zij een activiteit vergunningplichtig acht, of niet (denk als voorbeeld aan het bouwen van een bijbehorend bouwwerk of erfafscheidingen). Ten slotte verdient het opmerking dat er diverse uitzonderingen op de hiervoor besproken hoofdregels zijn (onder meer bij uitbreiding van het aantal woningen of het (ver)bouwen van monumenten).
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vergunningvrij-bouwen-onder-de-omgevingswet
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:32:51
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:51
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=36459
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35987
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_date_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content] => 
Inleiding
Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel om huisuitzettingen en een sneeuwbal aan schuldenproblemen te voorkomen.
De wetswijziging
De wetswijziging vloeit voort uit het plan om schuldhulpverlening te versnellen en te verbeteren. Deze efficiencyslag kan, aldus de wetgever, alleen bereikt worden met een complete en kwalitatief goede informatievoorziening. In de Memorie van Toelichting licht de wetgever voorts toe dat het:

“Bij vroegsignalering gaat het om personen die nog niet in beeld zijn bij de gemeente en die mogelijk ook niet weten dat ze hulp kunnen krijgen.”

Vroegsignalering biedt gemeenten dus een belangrijke informatievoorziening (mits nageleefd) om schuldenproblematiek in een vroeg stadium in beeld te krijgen en daar ook actief op te kunnen inspelen. Juist partijen, zoals verhuurders, zijn veelal eerder op de hoogte van de betalingsonmacht van natuurlijke personen. De actieve informatieverplichting is overigens niet beperkt tot verhuurders. Ook zorgverzekeraars en nutsbedrijven spelen hierbij een belangrijke rol. De wijze waarop gemeld dient te worden, is nader bepaald in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.

In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is geregeld:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

 	
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
 	
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
 	
c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
 	
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Dit betekent dat de verhuurder een verplichting heeft om eerst op eigen initiatief tot een behoorlijke financiële regeling te komen en de huurder er actief op te wijzen dat hij zich tot de gemeente voor schuldhulpverlening kan wenden. Hoewel er in de praktijk een belangrijke rol voor woningcorporaties is weggelegd, is de werking van dit artikel niet beperkt. Ook particuliere verhuurder en ongeacht of er sociaal of vrij wordt verhuurd, dienen zich aan de plicht tot vroegsignalering te houden. Er is overigens géén sanctie verbonden aan het niet-naleven van de plicht tot vroegsignalering, in die zin dat het geen invloed heeft op het recht om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Voor verhuurder is de gemeentelijke schuldhulpverlening vaak een doorn in het oog nu huurder daarmee actief het recht verkrijgen om bij de rechter om een afkoelingsperiode te vragen (moratorium), hetgeen geregeld is in artikel 5 van de Wet gemeentelijke schuldhulpsanering. Als verhuurder heeft u er alle belang bij om zo snel mogelijk de huurruimte aan een andere, wel betalende huurder te verhuren. Kunt u als verhuurder dus beter de regels aan uw laars lappen? Dat hangt er, zoals zo vaak, van af.
De rechtspraak
In een betrekkelijk korte periode is er een verscheidenheid aan rechtspraak ontstaan. Ik zal in deze bijdrage niet ingaan op de – ik noem het gemakshalve – basisvereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Kort gezegd dient er in ieder geval een geruime huurachterstand te bestaan (in de praktijk vaak 3 maanden of meer). Ook andere omstandigheden, zoals herhaaldelijk niet, niet volledig of niet tijdig betalen of ernstige overlast kunnen ontbinding rechtvaardigen.

Het gaat te ver om alle op gepubliceerde uitspraken te behandelen. In voetnoten zal ik mij beperken tot de ECLI-nummers. Wel zijn er een aantal gelijkende overwegingen van verschillende kantonrechters te herleiden:
I. Vroegsignalering had de schuldenlast kunnen doen beperken
In een aantal gepubliceerde vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter het belang tot vroegsignalering gewichtig acht. Als de verhuurder deze verplichting niet naleeft, valt niet uit te sluiten dat de (hoogte van de) huurachterstand niet zover was opgelopen. En aangezien de verhuurder deze verplichting heeft geschonden, prevaleert het woonbelang van de huurder.[1] Overigens is er een gepubliceerde uitspraak, waarin de verhuurder wél meldde, maar waarin hij tijdens dit traject alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst vorderde. In die uitspraak overwoog de kantonrechter dat het doorlopen van dit traject zwaarder weegt dan het belang op ontbinding van de huurovereenkomst.[2]
II. Het niet (kunnen) inlopen van de huurachterstand
In een aantal andere vonnissen is af te leiden dat de kantonrechter in zijn overweging meeneemt of dat hij het kansrijk acht dat de huurder – met het naleven van de vroegsignalering door de verhuurder – een verbetering in zijn betalingsgedrag zal laten zien. In de zaken waarin de kantonrechter de vordering tot ontbinding toewees, achtte de kantonrechter die kans klein. Relevant hierbij kan zijn:

(I) Dat de huurder ter zitting verklaarde niet te kunnen nakomen;[3]

(II) Dat de huurder verklaart dat hij zich al tot de gemeente gewend heeft, maar de gemeente hem niet heeft kunnen helpen;[4]

(III) Er al een eerder schuldhulptraject is gevolgd, zonder succes of dat huurder thans recidiveert;[5]

(IV) Het verder oplopen van de huurachterstand tijdens de procedure;[6]

(V) Eerdere betalingsregelingen zijn niet nagekomen;[7]

(VI) Onvoldoende inkomen huurder om (op korte termijn) in te lopen.[8]
III. Er speelt méér dan alleen een huurachterstand
In een van de gepubliceerde uitspraken was er naast een omvangrijke huurachterstand tevens sprake van aantoonbare ernstige overlast. De kantonrechter overwoog dat het belang bij ontbinding mede om die reden zwaarder woog.[9]
IV. Melding is overbodig nu reeds intensief contact is met de gemeente
In de hiervoor aangehaalde uitspraak speelde ook mee dat de verhuurder intensief en structureel overleg voerde met de gemeente over de schuldenproblematiek van de huurder.[10] De schuldenproblematiek was derhalve al bij de gemeente bekend. Dit strookt overigens met het hiervoor uiteengezette doel van de vroegsignalering.
V. Er moeten bijkomende omstandigheden zijn om ontbinding af te wijzen
In diverse uitspraken overwegen kantonrechters dat het enkele schenden van de vroegsignaleringsplicht onvoldoende is om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen.[11] Er wordt van de huurder verlangt om aanvullende omstandigheden naar voren te brengen, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst behoort te worden afgewezen.

Kortom, de rechtspraak laat een heel verdeeld beeld zien. Het lijkt mij te vergaand om te oordelen dat het enkel schenden van de informatieverplichting – in alle gevallen dient te leiden tot een afwijzing van de ontbindingsvordering. Hoewel rechters sinds het tenzij-arrest vaker en ruimte beoordelen of dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, gaat het mijns inziens te ver om de tekortkoming – zijnde de huurachterstand – niet los te zien van de vroegsignaleringsverplichting uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat het doel van de regeling is om op gemeentelijk niveau inzicht te verkrijgen in de schuldenlast van natuurlijke personen. Er is door de wetgever niet voor niets géén sanctie op het niet-naleven hiervan gesteld. Hier kan begrijpelijkerwijs tegenover gesteld worden dat het uiteindelijke doel van de wetgever is het beheersen van de schuldenlast en om onnodige huisuitzettingen te voorkomen. Juist lijkt mij dan ook de uitspraken waarin de ontbindingsvorderingen werden toegewezen, nu tijdens de procedure de huurachterstand alleen maar verder opliep.
Les voor de praktijk
Verhuurders worden sinds 1 januari 2021 geconfronteerd met de vroegsignaleringsplicht, hetgeen onwenselijke administratieve handelingen met zich brengt en in potentie een langere duur van wanpresterende huurders, zonder dat daar enige (substantiële) beloning tegenover staat. Het niet-naleven van deze verplichting kan echter onwenselijke gevolgen hebben, in die zin dat de kantonrechter in zijn overweging kan meenemen of de verhuurder zich al dan niet aan deze verplichting heeft gehouden. In het meest negatieve geval wordt uw vordering tot ontbinding afgewezen. Het loont zich derhalve om u aan deze verplichtingen te houden. Wilt u in uw specifieke geval meer advies over hoe nu verder te handelen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.
[1] ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:8193, ECLI:NL:RBROT:2022:5672, ECLI:NL:RBROT:2022:5665, ECLI:NL:RBROT:2022:4103.

[2] ECLI:NL:RBGEL:2023:838.

[3] ECLI:NL:RBLIM:2022:6229.

[4] ECLI:NL:RBZWB:2022:8463.

[5] ECLI:NL:RBROT:2023:1492, ECLI:NL:RBROT:2022:8197.

[6] ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBAMS:2022:5830 (waarbij huurder ook niet ter zitting verscheen),

[7] ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[8] ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

[9] ECLI:NL:RBOVE:2023:1169.

[10] Zie tevens: ECLI:NL:RBROT:2022:9557.

[11] ECLI:NL:RBLIM:2023:1971, ECLI:NL:RBROT:2022:10433, ECLI:NL:RBROT:2022:5309, ECLI:NL:RBAMS:2022:742.

                    [post_title] => Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => vroegsignalering-huurachterstand-risico-op-afwijzing-ontbinding
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-04-26 11:03:40
                    [post_modified_gmt] => 2023-04-26 09:03:40
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35987
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35848
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-04-14 08:59:06
                    [post_date_gmt] => 2023-04-14 06:59:06
                    [post_content] => In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat overheidslichamen bij grondtransacties, mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, door middel van een selectieprocedure[1] met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, op grond waarvan een koper wordt geselecteerd. Slechts indien er op voorhand op grond van voormelde criteria duidelijk is dat slechts één serieuze gegadigde bestaat, dan hoeft het overheidslichaam géén selectieprocedure te organiseren, en staat een een-op-een verkoop vrij.

Voor een verdere uiteenzetting van (de gevolgen van) het Didam-arrest verwijs ik naar een eerder blog van mijn collega Rik Wevers. Eveneens in een eerder blog stonden wij stil bij de selectieprocedure en de wijze waarop een overheidslichaam grip kan houden op deze procedure door gebruik te maken van de nodige beleidsruimte zodat in wezen één serieuze kandidaat resteert. Dit kan begrijpelijkerwijs niet zover gaan dat het overheidslichaam in wezen toeschrijft naar de beoogde kandidaat, maar dit laat de hiervoor besproken beleidsruimte onverlet.


Sanctie op schending gelijkheidsbeginsel
Relevant is welke gevolgen de schending van de regels van het Didam-arrest hebben op reeds gesloten koopovereenkomsten. Dient dit nietigheid of vernietigbaarheid in de zin van artikel 3:40 lid 2 BW te zijn? In de literatuur is eerder betoogd dat dit nietigheid moet zijn.[2] De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland sloot in zijn vonnis van 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244 bij deze visie aan en overwoog dat de sanctie op schending van artikel 3:14 BW nietigheid is, nu de schending van het gelijkheidsbeginsel er juist toe strekt derden die niet bij de transactie betrokken zijn te beschermen (r.o. 3.24 e.v.). Daar valt veel voor te zeggen, maar leidt evenwel tot enorme onzekerheid voor overeenkomsten die reeds jaren geleden zijn gesloten.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kiest in zijn arrest van 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796 een andere lijn en overwoog dat de sanctie op het niet naleven van het gelijkheidsbeginsel vernietigbaarheid van de koopovereenkomst oplevert (r.o. 3.7). Het hof sluit in zijn overwegingen aan bij de bestendige rechtspraak in het aanbestedingsrecht en past dit naar analogie toe. Het verschil is praktisch relevant nu in geval van vernietigbaarheid ‘slechts’ derden (veelal de uitgesloten marktpartij(en) de vernietiging van de koopovereenkomst kunnen inroepen.
Schadeplichtig?
Het hof veroordeeld ten slotte de gemeente tot schadevergoeding vanwege het in strijd met artikel 3:14 BW (wegens schending gelijkheidsbeginsel) aangaan van de koopovereenkomst, hetgeen een onrechtmatige daad tegen de gepasseerde marktpartij oplevert (in dit geval een concurrerende supermarktexploitant die de grond voor de bouw en exploitatie van een nieuwe supermarktlocatie niet verwierf). Het hof overweegt tevens dat de koper niet zelfstandig onrechtmatig handelt.
[1] Voor meer informatie over de selectieprocedure, verwijs ik naar dit blog: http://oudesite.bg.legal/gelijke-kansen-bij-verkoop-overheidsvastgoed-deel-ii

[2] S.E. Bartels, “Zijn Didam-strijdige overeenkomsten nietig?”, WPNR 2023/7392.

                    [post_title] => Sanctie op schending Didam-regels
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => sanctie-op-schending-didam-regels
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2023-04-14 09:52:37
                    [post_modified_gmt] => 2023-04-14 07:52:37
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35848
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 35375
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-03-16 08:48:27
                    [post_date_gmt] => 2023-03-16 07:48:27
                    [post_content] => 
Inleiding
Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor beide instrumenten is omschreven in Hoofdstuk 4 van de Omgevingswet.
Algemene Rijksregels
De algemene rijksregels staan verspreid over de Omgevingswet, de vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en de Omgevingsregeling. Kort gezegd gaat het om de volgende vier AMvB’s:

 	
Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
 	
Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
 	
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); en
 	
Het Omgevingsbesluit (Ob)

Het meest in het oog springend zijn de rijksregels die zien op de in artikel 4.3 lid 1 van de Omgevingswet genoemde activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. De in dat artikellid genoemde activiteiten zijn uitgewerkt in het Bal en het Bbl.

In de kern genomen zijn er in het Bal onder meer regels gesteld over de bescherming van milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed (waarbij het zwaartepunt ligt bij milieubelastende activiteiten). In het Bbl zijn regels gesteld over het (ver)bouwen, de staat en het gebruik van een bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en/of sloopactiviteiten.

In het Bkl zijn onder meer omgevingswaarden opgenomen voor luchtkwaliteit en de kwaliteit van het oppervlakte-, grond- en zwemwater en zijn er instructieregels opgenomen die door decentrale overheden moeten worden toegepast. In het Ob zijn ten slotte onder meer nadere regels gesteld over decentrale regels, het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en het digitaal stelsel Omgevingswet (DSO). Het gaat met het oog op het doel van deze blogreeks te ver om ieder besluit tot in detail te bespreken.

Met het de algemene rijksregels is door de wetgever flexibiliteit beoogd. Dit wil zeggen dat de Omgevingswet nadrukkelijk de mogelijkheid biedt voor maatwerk als dit bij AMvB is toegelaten.[1] Een groot deel van de algemene rijksregels biedt die mogelijkheid ook. Onderscheiden moeten worden maatwerkregels, waarbij het bevoegd gezag het is toegelaten om in het individuele geval via maatwerk af te wijken van de algemene rijksregel, dan wel aanvullende regels op te nemen in het Omgevingsplan, en maatwerkvoorschriften, waarbij het bevoegd gezag bevoegd is om de algemene rijksregel verder in te vullen (dit kan zowel een aanscherping als versoepeling betreffen) en ziet niet op het individuele geval maar voor het gehele grondgebied of een bepaalde categorie.

Een derde mate van flexibiliteit wordt beoogd middels de gelijkwaardigheidsbepaling, waarbij kort gezegd geldt dat andere maatregelen kunnen worden toegestaan als hiermee hetzelfde doel wordt bereikt. Naar aard komen bepaalde aspecten niet voor de toepassing van de gelijkwaardigheidsbepaling in aanmerking (zoals bepaalde veiligheidsaspecten).
Decentrale regels
De decentrale overheden zijn verplicht – voor zover niet uitputtend op Rijksniveau geregeld – om de regels over de fysieke regelgeving bijeen te brengen in één gebiedsdekkende regeling.  Dit betreft voor de gemeente het omgevingsplan, voor de provincie de omgevingsverordening en voor het waterschap de waterschapsverordening. Op het omgevingsplan zal verder in deze blogreeks nader bij worden stilgestaan.

De regels dienen zoals hiervoor omschreven te worden vastgelegd in één gebiedsdekkende regeling, waarmee de inzichtelijkheid en de samenhang van de regels wordt bevorderd. Er geldt per bevoegd gezag dat er één omgevingsplan, één omgevingsverordening en één waterschapsverordening voor het gehele grondgebied wordt vastgesteld.

Van belang is om op te merken dat op gemeentelijk niveau het niet is toegelaten regels op te nemen die afwijken van de algemene rijksregels of de regels in de provinciale omgevingsverordening, tenzij dit in de betreffende hogere regeling is toegelaten. Dit geldt tevens voor het opnemen van omgevingswaarden[2] in het omgevingsplan. Dat is alleen mogelijk indien dit niet reeds op Rijksniveau of provinciaal niveau is vastgesteld.

In de omgevingsverordening kan de provincie ten slotte instructieregels[3] opnemen, waarin de provincie bijvoorbeeld gemeenten kan instrueren over de inhoud van het omgevingsplan, een programma of een maatwerkvoorschrift. In zoverre kan gesteld worden dat het primaat voor (decentrale) regelgeving bij de gemeente ligt, maar dat de provincie en het Rijk een sturende rol daarin (kunnen) hebben.

Heeft u vragen neemt u dan contact op met één van de specialisten van de sectie overheid en vastgoed.
[1] Zo is in art. 2.14 Bal de mogelijkheid om maatwerkregels te stellen over meldingen beperkt.

[2] Omgevingswaarden zijn normen die de gewenste staat of kwaliteit van (een onderdeel van) de fysieke leefomgeving vastleggen (art 2.3 Ow).

[3] Instructieregels over het omgevingsplan kunnen overigens alleen gesteld worden over onderdelen die de Omgevingswet vereist of mogelijk maakt (art. 2.23 lid 3 Ow). Bovendien kan het Rijk ook instructieregels bij AMvB vaststellen.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => Algemene rijksregels en decentrale regels
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => algemene-rijksregels-en-decentrale-regels
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:33:41
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:41
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=35375
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 34736
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2023-02-06 16:14:29
                    [post_date_gmt] => 2023-02-06 15:14:29
                    [post_content] => 
Inleiding
De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is bedoeld als strategische en integrale langetermijnvisie voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 3.2 Ow) en dient zowel door het Rijk, de Provincie als de Gemeente te worden opgesteld (artikel 3.1 Ow). Eerder schreef mijn collega Rutger Boogers er al een blog over.
Inhoud van de Omgevingsvisie
De Omgevingsvisie is zoals gezegd een langetermijnvisie van de fysieke leefomgeving. Het is dan ook van belang dat het bevoegd gezag anticipeert op toekomstige ontwikkelingen en dient zich ook aan de inhoud van de Omgevingsvisie te houden. Hiermee wordt de continuïteit en de zekerheid van het ontwikkelingsbeleid beschermd, hetgeen overeenkomst met de doelen van de Omgevingswet.

Nu het om een integrale langetermijnvisie gaat, betekent dit dat er slechts één Omgevingsvisie per bevoegd gezag wordt vastgesteld. Dit betekent dat alle relevante onderwerpen, waaronder ruimte, water, milieu, natuur en landschap in de Omgevingsvisie moeten worden opgenomen. Deze onderwerpen hoeven slechts op hoofdlijnen vast te staan.



 
Verschillende beleidsvisies
Dit is een van de verschillen met de systematiek onder de huidige Wro, alle verschillende structuurvisies, verkeersvisies, natuur- en milieubeleidsplannen en dergelijke behoren te worden gebundeld in één beleidsdocument. Ook dit strookt met de doelen van de Omgevingswet. Alle verschillende beleidsvisies zijn zo voor de initiatiefnemer inzichtelijker en duidelijker dan onder de huidige wet- en regelgeving.

De Omgevingsvisie is overigens vormvrij en kent slechts een drietal wettelijke vereisten:

 	
De visie moet een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving bevatten;
 	
De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied moeten in de visie staan;
 	
De hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integraal beleid moet in de visie staan.

De inhoud van de Omgevingsvisie bindt ten slotte alleen het bestuursorgaan zelf. De visies van andere bestuursorganen hebben geen juridische doorwerking. Dit wil zeggen dat de Omgevingsvisie van het Rijk die van de Provincie of Gemeente niet bindt. Op gemeentelijk niveau geldt dat de uitgangspunten in de Omgevingsvisie een rol spelen bij de vaststelling van het Omgevingsplan. De ambities uit de Omgevingsvisie dienen in het Omgevingsplan te worden vertaald naar regels die de burger binden. Dit laatste raakt met name de kern van het belang voor de praktijk. Heeft u vragen neemt u dan contact op met één van de specialisten van de sectie overheid en vastgoed.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

                    [post_title] => De Omgevingsvisie
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-omgevingsvisie
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-03-27 11:33:55
                    [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:55
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=34736
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 33762
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-12-09 16:49:15
                    [post_date_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
                    [post_content] => 
Inleiding
Nadat eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als uitgangspunt de bescherming van de huurder, het behouden dan wel verkrijgen van voldoende aanbod aan betaalbare woningen en de stimulans en investeringsbereidheid van verhuurders tot verduurzaming van woningen. Samengevat is het kabinet het volgende van plan.
Regulering middenhuur
De regulering van de maximale huurprijs kennen we al enige tijd voor de sociale huursector, waarbij de maximale huurprijs wordt berekend aan de hand van het in het Besluit huurprijzen woonruimte uitgewerkte woningwaarderingsstelsel (WWS). Het kabinet is van plan om de huurprijsbescherming uit te breiden door het puntenaantal uit te breiden tot 187 punten (dat wil zeggen dat indien een woning gewaardeerd wordt onder dit puntenaantal er een gemaximeerde huurprijs zal gelden), waardoor ook voor middeninkomens een gereguleerde huurprijs zal gelden. Dit zal dwingend recht gaan vormen.

Aedes, het overkoepelende orgaan van de woningcorporaties, verwacht overigens dat meer dan 95% van de huurwoningen binnen het gereguleerde segment zal vallen.

De voorgenomen huurprijsregulering zal overigens alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten en slechts voor zover er schaarste is op de woningmarkt. Dit laatste zou periodiek geëvalueerd moeten worden.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
Het kabinet is verder van plan om de jaarlijkse huurstijging in het middensegment te maximeren tot de cao-ontwikkeling vermeerderd met 0,5%. Dit geldt tevens voor bestaande huurcontracten.
Verduurzaming van woningen
Ten slotte is nog in het oog springend de wens van het kabinet om verhuurders te motiveren bestaande woningen te verduurzamen. Daardoor zullen energiezuinige woningen (energielabel A tot en met A++++) nóg meer punten opleveren in het woningwaarderingsstelsel. Energie-onzuinige woningen (energielabel E tot en met G) worden daarentegen met minpunten bestraft.

Het is de vraag of de huidige plannen uiteindelijk als zodanig zullen worden doorgevoerd. Met een maximering van de huurprijs daalt begrijpelijkerwijs ook het rendement van verhuurders, waardoor het maar de vraag is in hoeverre verhuurders nog langer bereid zijn een stapje extra te zetten en het onderhoud in en rondom het gehuurde niet tot een absoluut minimum te beperken. Met een lager rendement bestaat voorts de kans dat het verhuren minder interessant, waardoor nieuwbouw kan dalen. Het kabinet heeft daarom de wil om voor lopende nieuwbouwprojecten tot 10 jaar na oplevering een opslag te geven van 5% bovenop de maximale huurprijs.

BG.legal zal de ontwikkelingen nauwgezet blijven volgen.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, voelt u zich dan vrij om vrijblijvend met een van onze specialisten contact op te nemen.


                    [post_title] => Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => regulering-middenhuur-plannen-van-het-kabinet-bekend
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-12-09 16:49:15
                    [post_modified_gmt] => 2022-12-09 15:49:15
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=33762
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 33439
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-11-18 09:44:58
                    [post_date_gmt] => 2022-11-18 08:44:58
                    [post_content] => Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is echter geen sprake, de huurder loopt immers wel steeds in. Dergelijke huurders brengen een hoop administratieve lasten (en dus ook kosten) met zich. Kunt u als verhuurder van een dergelijke wanbetalende huurder af?
De rechtspraak
Situaties waarbij huurders stelselmatig tekortschieten in de tijdige of volledige betaling van de huurprijs komen in de rechtspraak geregeld voor. Zo ook in een recente uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 september 2022. Het ging over een periode van iets meer dan anderhalf jaar over een achttal te late huurbetalingen. Hoewel de huurachterstand vlak voor de zitting volledig was ingelopen oordeelt de kantonrechter dat de huurder ‘ernstig tekortgeschoten’ is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.



De uitspraak is op zichzelf niet nieuw. In de rechtspraak is al langer de tendens te zien dat het structureel te laat betalen van de huurprijs een grondslag voor ontbinding kan opleveren.[1] Dit is ook te verklaren. In ruil voor het ter beschikking stellen van het gehuurde mag de verhuurder verlangen dat de huurder zijn betalingsverplichtingen keurig op tijd nakomt. Dit zeker nu in veel algemene bepalingen deze verplichting ook nadrukkelijk is opgenomen. Zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 5 november 2019 overwoog:

“Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust [..]”.

Het inlopen van de huurachterstand maakt, zoals de kantonrechter in de uitgehaalde uitspraak van 7 september 2022 terecht overweegt, de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan[2]. Daar komt bij dat er een reële kans bestaat dat, ook al zou zijn ingelopen, het patroon van te late betalingen in de nabije toekomst herleeft.[3] Het kan bij structurele te late huurbetalingen van de verhuurder, met andere woorden, niet verlangt worden nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen. De verhuurder heeft er dan alle belang bij het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan een huurder die wél tijdig zijn huurbetalingen nakomt.
Tips voor de praktijk

 	
Administreer als verhuurder de (te late) betalingen goed;
 	
Accepteer de te late (deel)betalingen niet en sommeer altijd na ommekomst van de betalingstermijn schriftelijk om alsnog (volledig) te voldoen;
 	
Wacht niet te lang met het opstarten van een gerechtelijke procedure, om een eventueel verweer op stilzwijgende aanvaarding van het betalingspatroon te voorkomen.

Wordt u geconfronteerd met een wanbetalende huurder en wilt u beoordelen wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

[1] Vergelijk onder meer: Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3079, r.o. 3.4, het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617, r.o. 6.4.3., het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447, 6.5.4., Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7284, r.o. 6.5.

[2] Vergelijk bovendien: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.

[3] Vergelijk: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1617.


                    [post_title] => Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => structureel-te-laat-betalen-is-een-grondslag-voor-de-ontbinding-van-de-huurovereenkomst
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-11-24 13:16:17
                    [post_modified_gmt] => 2022-11-24 12:16:17
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=33439
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 32613
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-10-21 09:39:40
                    [post_date_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
                    [post_content] => In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in wisselende samenstelling voor (zeer) korte duur gehuisvest worden. In dit blog licht ik toe waarom u daarmee dient op te passen.
Het wonen/woning begrip
Bij de vraag of u arbeidsmigranten in een woning mag huisvesten speelt de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol.

In veel recentere bestemmingsplannen vindt u terug dat het wonen in de woning slechts is toegestaan voor één huishouden. Uit vaste rechtspraak volgt dat arbeidsmigranten niet snel als één huishouden kan worden gezien, waardoor kort gezegd het huisvesten van arbeidsmigranten in die woning niet is toegelaten.

In verschillende oudere bestemmingsplannen komen wij nog geregeld het begrip ‘wonen’ tegen. Indien het begrip ‘wonen’ niet nader is uitgewerkt in het bestemmingsplan, en er geen link is gelegd met het begrip wonen, dan geldt volgens vaste rechtspraak dat verschillende vormen van wonen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten, is toegelaten. Een meer diepgaande uitleg over dit onderscheid kunt u onder meer teruglezen in dit blog.


Wanneer is er sprake van wonen?
Als uit het bestemmingsplan volgt dat er diverse vormen van wonen – waaronder dus ook arbeidsmigranten – is toegelaten, dan bent u er echter nog niet.  Is het huisvesten van arbeidsmigranten wel in alle omstandigheden gelijk te stellen met wonen?

Onze hoogste bestuursrechter is van oordeel dat er pas sprake is van wonen indien een bepaalde vorm van verblijf een zekere mate van duurzaamheid kent.[1] Van belang is dan wanneer er sprake is van een duurzaam karakter.

Uit rechtspraak volgt dat gekeken moet worden naar alle relevante omstandigheden en er een vergelijking moet worden gemaakt met een logiesfunctie (recreatief gebruik). Relevante omstandigheden hierbij kunnen onder meer zijn in hoeverre de bewoners geheel zelfvoorzienend zijn (daaronder begrepen een eigen keuken, badkamer, wasaansluiting)[2] en de duur van het verblijf[3].

Met name de duur van het verblijf kan tot problemen leiden bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Hoewel onze hoogste bestuursrechter heeft overwogen dat aan een verblijf korter dan zes maanden niet zonder meer het woonkarakter kan worden ontzegd, bestaat er een risico dat dit kan worden opgevat als logies (short stay). De wisselende samenstellingen en variërende duur van enkele weken tot enkele maanden kan hierbij relevant zijn. Ook hierbij geldt dat eventuele duiding van begrippen als ‘logies’, ‘recreatiewoning’ en ‘short stay’ in het geldende bestemmingplan of gemeentelijk beleid relevant kunnen zijn.[4]

Als verhuurder is het van belang om hier bij het aanbieden van een woning (of een deel daarvan) aan arbeidsmigranten of een tussenpersoon/uitzendbureau rekening mee te houden en in de relatie tot de huurder of tussenpersoon in de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de aard en de duur van het verblijf.

Wij kunnen in dit kader voor u meedenken en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst op uw behoeften is afgestemd. Daarnaast kunnen wij tegen een vast bedrag screenen of het bestemmingsplan huisvesting van arbeidsmigranten überhaupt toelaat. Neemt u gerust vrijblijvend contact op.

[1] Zie onder meer: ECLI:NL:RVS:2008:BC7589 en ECLI:NL:RVS:2013:1633

[2] Zie: ECLI:NL:RVS:2022:2072 en ECLI:NL:RVS:2020:2206

[3] Zie : ECLI:NL:RVS:2013:1633

[4] Zie: ECLI:NL:RVS:2020:588


                    [post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-pas-op-met-kortdurend-verblijf
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-10-21 09:39:40
                    [post_modified_gmt] => 2022-10-21 07:39:40
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=32613
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 31510
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-08-03 15:32:51
                    [post_date_gmt] => 2022-08-03 13:32:51
                    [post_content] => 
Het wetvoorstel
Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wetgever wil daartoe gemeenten meer handvaten bieden, door kort gezegd:

 	
Een norm voor goed verhuurderschap te introduceren;
 	
Gemeenten de mogelijkheid te bieden een verhuurvergunning verplicht te stellen;
 	
Een meldpunt te introduceren waar anoniem geklaagd kan worden over misstanden;
 	
Gemeenten handhavingsinstrumenten te bieden, met als meest verregaand de inbeheername van het verhuurde.

Aanleiding voor het wetsvoorstel zijn signalen uit de praktijk over misstanden in de huursector en dan met name discriminatie, intimidatie, achterstallig onderhoud en excessieve huurprijzen, aldus de Minister in zijn toelichting aan de Kamer. Het voorstel beperkt zich overigens niet enkel tot verhuurder zelf. Ook verhuurbemiddelaars vallen onder de reikwijdte van het wetsvoorstel.
Goed verhuurderschap
Goed verhuurderschap is een niet in de wet uitgewerkte bepaling. In Afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 BW zijn weliswaar de verplichtingen van de verhuurder opgenomen, maar daar is de verplichting van de verhuurder om zich als goed verhuurder te gedragen niet opgenomen. Ter vergelijking in artikel 7:213 BW is eenzelfde verplichting voor de huurder wél opgenomen.

Uit het wetsvoorstel volgt dat de wetgever ervoor kiest om de in de hiervoor genoemde toelichting van de Minister aangehaalde zaken te reguleren.

Vermeldingswaardig is dat het voor verhuurders verplicht wordt om een helder en transparant selectieproces te hanteren. In de huidige krappe huurmarkt is steeds vaker het beeld dat huurwoningen niet publiekelijk worden aangeboden, zittende huurders nieuwe huurders voordragen en excessieve bedragen betaald worden voor de overname van de (door de zittende huurder aangebrachte) inventaris. Recent gaven enkele grote verhuurders zelf al aan af te willen stappen van deze praktijk.

Specifiek ten aanzien van de verhuur aan arbeidsmigranten geldt dat de verhuurder dan wel verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen en de huurovereenkomst in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal op te stellen met voor de arbeidsmigrant duidelijk omschreven zijn huurrechten en -plichten ten aanzien van het gehuurde.
Meldpunt
Gemeenten dienen een meldpunt te introduceren waarbij door huurder, of bijvoorbeeld omwonenden, geklaagd kan worden over de bedoelde misstanden in de verhuurpraktijk.
Verhuurvergunning
Met het wetsvoorstel wil de wetgever het voor gemeenten mogelijk maken om in een verhuurverordening te regelen dat het voor verhuurders zonder benodigde verhuurvergunning niet is toegelaten (i) een in de verordening aangewezen categorie woonruimte binnen (ii) een in de verordening aangewezen gebied te verhuren. Het is gemeenten alleen toegestaan locaties aan te wijzen waar een verhuurvergunning verplicht is, voor zover dit noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Dit betreft in zoverre een soortgelijke bepaling als opgenomen in artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014, waarin de opkoopbescherming tijdelijk geregeld is, waarover wij eerder dit blog schreven. De wetgever geeft daarbij de gemeente vrijheid om aan een dergelijke verhuurvergunning voorwaarden te verbinden, waaronder de maximering van de huurprijs en huurprijsindexatie en het opstellen van een onderhoudsplan.

Specifiek voor arbeidsmigranten geldt dat er bij een dergelijke verhuurvergunning eisen kunnen worden gesteld aan de aard- en inrichting van afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimten en minimum hygiëne-eisen,  zoals eisen rondom voedsel en toiletvoorzieningen. Dit geldt overigens alleen voor na inwerkingtreding van de wet in gebruik te nemen ruimten. Voor verblijfsruimten die reeds in gebruik zijn, geldt dat de gemeente alleen de eis kan stellen dat aan deze voorwaarden binnen 10 jaar na inwerkingtreding van de wet wordt voldaan.
Inbeheername
Binnen het instrumentarium aan handhavingsmiddelen zal het voor de gemeente mogelijk zijn om in bepaalde gevallen verhuurders te verplichten het gehuurde in beheer te laten afgeven aan een beheerder. Dit geldt slechts voor zover de regels omtrent het goed verhuurderschap worden overtreden. Een besluit tot inbeheername is niet alleen mogelijk als verhuurder in vier jaar tijd al twee keer een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen, maar ook indien de gemeente een verhuurvergunning (onherroepelijk) heeft geweigerd terwijl de woon- of verblijfsruimte al is verhuurd.
Kritiek
Er is ook kritiek op het wetsvoorstel, niet in het minst vanuit de adviesrol van de Afdeling advisering van de Raad van State. In zijn advies merkt de Afdeling onder meer op dat onvoldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk noodzaak is voor de deels ingrijpende maatregelen in het bedoelde wetsvoorstel. Een adequate probleemanalyse ontbreekt. Dit in het bijzonder ook omdat het wetsvoorstel rechten en vrijheden als het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperkt. De noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit blijkt bij gebrek aan een adequate probleemanalyse onvoldoende. Er is ten slotte volgens de Afdeling onvoldoende onderzoek in hoeverre het huurrecht met de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden al dan niet afdoende is.

Wilt u meer advies over uw rechten en verplichtingen als huurder of verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.


                    [post_title] => Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => wetsvoorstel-goed-verhuurderschap-ingediend
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-08-03 16:21:29
                    [post_modified_gmt] => 2022-08-03 14:21:29
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=31510
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 30185
                    [post_author] => 39
                    [post_date] => 2022-05-05 09:26:06
                    [post_date_gmt] => 2022-05-05 07:26:06
                    [post_content] => 
Inleiding
Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet voor bestemd zijn, zoals bedrijfslocaties, leegstaande (school)gebouwen en dergelijke.

Ook wordt er door het kabinet ruim baan gegeven aan de opvang van Oekraïense vluchtelingen ‘bij de mensen thuis’.  Vanwege de schrijnende situatie wordt vaak voorbij gegaan aan de juridische consequenties. Kan dit namelijk allemaal wel zomaar?

In deze bijdrage zal ik stilstaan bij de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in grofweg (i) woningen en (ii) bedrijfslocaties. De aanwijzing van tijdelijke noodopvanglocaties en de Europeesrechtelijke grondslag daarvan zal in dit blog niet verder aan de orde komen.
De verschillende opvangwijzen en aandachtspunten
De organisaties Rode Kruis, Vluchtelingenwerk Nederland, het Leger des Heils en de Stichting Takecarebnb hebben in samenwerking met gemeenten en in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid een initiatief genaamd ‘RefugeeHomeNL’ opgezet om het voor particuliere woningeigenaars mogelijk te maken Oekraïense vluchtelingen op te vangen. De Rijksoverheid heeft hiervoor deze Handreiking gepubliceerd.

Er wordt daarbij voornamelijk ingezet op gasthuishoudens (gastgezinnen), met andere woorden zonder dat woningeigenaars daarvoor een vergoeding krijgen. Ook zijn er allerlei private organisaties die als tussenpersoon woningruimte aanbieden voor Oekraïense vluchtelingen.

Daarnaast zien wij dat verschillende gemeenten de (grootschalige) huisvesting van Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) mogelijk willen maken op bedrijventerreinen.

Zelfs met de verregaande bereidwilligheid van alle betrokken organisaties, is het als particuliere woningeigenaar of eigenaar van een bedrijfspand verstandig om de opvang van vluchtelingen goed te regelen. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan:

 	
De invulling van de overeenkomst, de eventuele differentiatie van personen, de eventuele vergoeding, de aansprakelijkheid voor diefstal of schade en de mogelijkheden voor (tussentijdse) beëindiging;
 	
Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen planologisch gezien wel mogelijk is;
 	
Of het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen niet leidt tot onttrekking aan de woningvoorraad;

Het bestemmingsplan
In veel bestemmingsplannen staat opgenomen dat een woning alleen bestemd is om te worden bewoond door één huishouden. Indien een volledige woning aan één Oekraïense familie of stel wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven zal dit niet snel tot problemen leiden. Indien een deel van de woning, waarin u zelf woonachtig bent, wordt verhuurd (hospitahuur) of in gebruik wordt gegeven (inwoning) of u meerdere Oekraïense vluchtelingen die niet tot hetzelfde gezin behoren wil huisvesten, dan kan dit echter tot problemen leiden. Over de planologische pijnpunten schreven wij eerder dit blog.

In bedrijfspanden geldt dit probleem zo mogelijk nog meer. In de regel is het planologisch niet toegelaten om in een bedrijfsruimte mensen te huisvesten.

Het is daarom zaak om het geldende bestemmingsplan goed te beoordelen en hier met de gemeente afspraken over de maken, al dan niet in een anterieure overeenkomst. Mogelijk is een (tijdelijke) omgevingsvergunning vereist.
De Huisvestingswet
Daarnaast is het in de Huisvestingswet verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte te onttrekken aan de woningvoorraad. Dit probleem zal zich met name voor kunnen doen bij (particuliere) woningeigenaars. Het is aan de gemeente om in een Huisvestingsverordening vast te leggen welke activiteiten verboden zijn. De gemeente kan een woningeigenaar een zogenoemde onttrekkingsvergunning verlenen om het met de Huisvestingsverordening strijdige gebruik te legaliseren. Niet iedere gemeente heeft overigens een Huisvestingsverordening.

Het is zaak om te beoordelen of uw gemeente een Huisvestingsverordening heeft en welk gebruik al dan niet is toegelaten. Diverse gemeenten laten overigens hospitahuur of inwoning toe.
Huurbescherming
Oekraïense vluchtelingen die in Nederland zijn opgevangen hebben op grond van de Regeling Opvang Ontheemden Oekraïne (ROO) recht op leefgeld. Dit leefgeld is niet primair bedoeld om uit te geven aan woonkosten. Uit een Kamerbrief van 21 maart 2022 blijkt dat het aan de Oekraïense vluchtelingen zelf is om met (een deel van) het leefgeld bij te dragen in de kosten van opvang bij een gastgezin.

Zeker indien er een vergoeding wordt bedongen is het raadzaam om bedacht te zijn op het risico dat bij het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen huurrechten kunnen ontstaan. Daarover schreven wij in het kader van de huisvesting van arbeidsmigranten eerder in dit blog. Als eigenaar/verhuurder van een pand wilt u natuurlijk zelf de regie houden over de eventuele beëindiging van de huisvesting. Veelal wordt er om die reden geopteerd voor en gebruikersovereenkomst, waarbij de gebruiker zich niet op huurbescherming zou moeten kunnen beroepen. Dit is niet geheel zonder risico.

Kort gezegd bestaat er een risico dat er een huurovereenkomst, met daarbij behorende huurrechten, ontstaan indien er een tegenprestatie wordt bedongen.

Zo is het vaste rechtspraak dat de tegenprestatie slechts een symbolisch karakter mag hebben of slechts ziet op de gebruikskosten (w.o. energielasten) of kosten van beheer en bemiddeling. Is dit niet het geval, dan is er in de regel sprake van een huurovereenkomst. Over deze problematiek schreven wij eerder in dit blog. Daarbij maakt het overigens niet uit dat er met bijvoorbeeld een tussenpersoon of de gemeente wordt gecontracteerd. Het uiteindelijke gebruik is daarbij relevant. Hierover schreven wij eerder in dit blog.

Om dit te ondervangen kan de verhuurder kiezen voor een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW voor de duur van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf (onzelfstandige woonruimte) jaar. Het probleem is echter dat niemand kan inschatten hoe lang de vluchtelingen moeten worden opgevangen. Dit zal ten dele afhangen van de huisvestingscapaciteiten van het COA / de gemeenten en de duur van de oorlog. Het is overigens niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde personen te verlengen. Dan ontstaat er namelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst biedt mogelijk niet in alle scenario’s de beste optie.
Tips voor de praktijk

 	
Bedenk van tevoren goed welke vorm van huisvesting voor uw specifieke situatie het best passend is;
 	
Leg afspraken, of het nu met de gemeente/belangenorganisaties en/of de vluchtelingen zelf zijn, goed vast in een schriftelijke overeenkomst;
 	
Wees bewust van het risico op huurbescherming en kaart deze risico’s van tevoren goed af;
 	
Beoordeel of dat de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in uw situatie vergunningplichtig is.

Wilt u meer advies of hulp bij het opstellen van een (gebruiks)overeenkomst, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op.


                    [post_title] => De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-huisvesting-van-oekraiense-vluchtelingen
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2022-05-05 09:27:14
                    [post_modified_gmt] => 2022-05-05 07:27:14
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=30185
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 36459
            [post_author] => 39
            [post_date] => 2023-05-31 15:49:40
            [post_date_gmt] => 2023-05-31 13:49:40
            [post_content] => 
Inleiding
Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd (dit is onder het huidig recht geregeld in artikel 2 en 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)). Ook onder de Omgevingswet is vergunningvrij bouwen mogelijk. Van belang is eerst om te begrijpen dat de systematiek van vergunningen onder de Omgevingswet wijzigt.
De knip: de omgevingsplanactiviteit en technische bouwactiviteit
Onder de Omgevingswet is de activiteit bouwen onderverdeeld in een ruimtelijk en een technisch deel (de ‘knip’ genoemd), wat wil zeggen dat er voor bouwen twee vergunningen nodig zijn, namelijk:

 	
Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen, en;
 	
Een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit.

In artikel 5.1 lid 1 onder a en lid 2 onder a van de Omgevingswet is bepaald dat het verboden is om zonder benodigde omgevingsvergunning de hiervoor genoemde activiteiten te verrichten. Bij de omgevingsplanactiviteit worden de planologische aspecten van de activiteit bouwen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand). Bij de bouwactiviteit worden de technische eisen getoetst (vergelijk dit met de huidige toets aan het Bouwbesluit 2012).
Wanneer is bouwen nu vergunningvrij?
Zoals hiervoor besproken gelden er onder de Omgevingswet twee activiteiten die allebei getoetst moeten worden. Voor beide activiteiten moet dus beoordeeld worden of vergunningvrij kan worden gebouwd.
De Omgevingsplanactiviteit
Het wettelijk uitgangspunt is dat de omgevingsplanactiviteit (dat wil zeggen in strijd met het omgevingsplan of een daarin opgenomen verbodsbepaling) vergunningplichtig is. Het omgevingsplan bepaalt dus (op termijn, de bruidsschat regelt de overgangsperiode) welke planactiviteiten vergunningplichtig zijn of niet. Uitzondering hierop zijn de activiteiten die (i) zijn opgenomen in een landelijke lijst met vergunningvrije activiteiten en (ii) een lijst met vergunningvrije activiteiten opgenomen in de bruidsschat.

Op rijksniveau zijn de vergunningvrije activiteiten opgenomen in artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze lijst komt op veel vlakken overeen met de huidige regeling in Bijlage II Bor. Voor wat betreft de activiteiten die niet langer landelijk vergunningvrij zullen zijn, regelt de bruidsschat de regeling in de overgangsperiode, waarbij geldt dat een aantal activiteiten vergunningvrij zijn mits zij in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (artikel 22.27 Invoeringsbesluit Omgevingswet) en een aantal activiteiten die van rechtswege vergunningvrij zijn (artikel 22.36 Invoeringsbesluit Omgevingswet). Het is van belang om op te merken dat het bevoegd gezag in het omgevingsplan de regels van de bruidsschat kan wijzigen.
De bouwactiviteit
Het wettelijke uitgangspunt is dat (technische) bouwactiviteiten niet vergunningplichtig zijn, tenzij dit in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geregeld is. De vergunningplichtige activiteiten zijn geregeld in artikelen 2.25 en 2.26 van het Bbl. In artikel 2.27 Bbl zijn de uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Dit geldt bijvoorbeeld voor een dakkapel. Kortom een bouwactiviteit is vergunningvrij als de activiteit niet wordt genoemd in artikelen 2.25 of 2.26 van het Bbl, of indien deze activiteit daarin wel is genoemd is uitgezonder in artikel 2.27 van het Bbl.
Conclusie
Er wijzigt het nodige ten opzichte van de huidige regeling onder artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met Bijlage II van het Bor. Zo dient er voor zowel de omgevingsplanactiviteit als de bouwactiviteit beoordeeld te worden of het bouwen vergunningplichtig, of vergunningvrij is en is voor wat betreft de omgevingsplanactiviteit een deel decentraal overgelaten, waardoor de gemeente op lokaal niveau kan beslissen of zij een activiteit vergunningplichtig acht, of niet (denk als voorbeeld aan het bouwen van een bijbehorend bouwwerk of erfafscheidingen). Ten slotte verdient het opmerking dat er diverse uitzonderingen op de hiervoor besproken hoofdregels zijn (onder meer bij uitbreiding van het aantal woningen of het (ver)bouwen van monumenten).
Lees hier de artikelen uit de blogreeks: 
Deel 1: De Omgevingsvisie 
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet 
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels 
Deel 4: Het Omgevingsplan 
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet 
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit 
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan 
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht

            [post_title] => Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => vergunningvrij-bouwen-onder-de-omgevingswet
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-03-27 11:32:51
            [post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:51
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=36459
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 44
    [max_num_pages] => 5
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 1
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => a8f01eb5a5a5b4e6266025e581ea67a8
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [query_cache_key:WP_Query:private] => wp_query:5dc12fcc9004fe2b8c5fe548cb0f7b16
    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet

31 mei 2023

Michael de Marco

Inleiding Onder het huidige recht is het niet toegelaten om zonder benodigde omgevingsvergunning te bouwen. De wetgever heeft echter voor een aantal bouwactiviteiten bepaald dat deze vergunningvrij mogen worden uitgevoerd...

Lees meer

Vroegsignalering huurachterstand: risico op afwijzing ontbinding

26 apr 2023

Michael de Marco

Inleiding Sinds 1 januari 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dit wordt door de wetgever ook wel vroegsignaleren genoemd en heeft als doel...

Lees meer

Sanctie op schending Didam-regels

14 apr 2023

Michael de Marco

In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam), heeft de Hoge Raad kort gezegd overwogen dat een overheidslichaam op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren...

Lees meer

Algemene rijksregels en decentrale regels

16 mrt 2023

Michael de Marco

Inleiding Decentrale regels en de algemene rijksregels vormen twee van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. In deze blogreeks behandelen wij beide instrumenten op hoofdlijnen gezamenlijk. De wettelijke basis voor...

Lees meer

De Omgevingsvisie

06 feb 2023

Michael de Marco

Inleiding De Omgevingsvisie is een van de zes kerninstrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie zoals we die kennen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingsvisie is...

Lees meer

Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend

09 dec 2022

Michael de Marco

Inleiding Nadat eerder de eerste contouren bekend waren gemaakt, heeft minister De Jonge vandaag zijn plannen bekend gemaakt om de middenhuur vanaf 2024 te reguleren. Daarbij neemt het kabinet als...

Lees meer

Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst

18 nov 2022

Michael de Marco

Het komt met regelmaat voor dat verhuurders geconfronteerd worden met huurders die voor een langere periode niet, niet tijdig of niet volledig de huurprijs betalen. Van een substantiële achterstand is...

Lees meer

Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!

21 okt 2022

Michael de Marco

In diverse blogs hebben wij geschreven over de huisvesting van arbeidsmigranten, het belang van het bestemmingsplan en het wonen/woning begrip. In de praktijk komt het geregeld voor dat arbeidsmigranten in...

Lees meer

Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!

03 aug 2022

Michael de Marco

Het wetvoorstel Op 9 juni 2022 is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel beoogt huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of...

Lees meer

De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen

05 mei 2022

Michael de Marco

Inleiding Naast diverse – door de Minister aangewezen – noodopvanglocaties voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, wordt er door gemeenten druk geïnventariseerd naar opvanglocaties op plekken die daar niet...

Lees meer